发达国家城市化过程中房价都是上涨的吗
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发布时间：2022-04-22 03:21
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热心网友
时间：2022-07-12 09:41
这个问题是肯定的：在当今世界许多国家，房地产市场价格已达到前所未有的高度，尤其是在英美等西方发达国家，这个问题表现得十分突出。按照英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行的估算，英国房地产价格在一年之内上涨了约23%。在美国，从1999年以来，像纽约、华盛顿和旧金山等城市，房地产价格大约暴涨了50%。同样西班牙等欧洲一些国家情况也相差无几。 房地产价格的虚高意味着世界经济正面临着一个新的危险。因为在世界发达国家中，不动产已占到总财产的2/3。在股票市场泡沫破裂后，不断上扬的房地产价格成为支撑世界经济的主要因素。一旦房地产价格暴跌，将严重打击投资者和消费者信心，经济发展将失去一根重要支柱。 国际货币基金组织的研究报告认为，一旦房地产市场泡沫被挤破，因其占用的资金更多，它对经济发展的冲击将双倍于股市暴跌。例如20世纪80年代末的日本，房地产市场泡沫破裂对经济发展造成的巨大负面影响，使日本经济长期陷入衰退，而由此引发的日本通货紧缩如今已令美国人和欧洲人感到惧怕。 这方面的教训除日本之外，德国也提供了很好的佐证。德国为什么现在不用过多地为房地产热发愁，是因为德国的房地产泡沫数年前已经破裂，现在仍在慢慢消化苦果。2000年德国大约有6万套住宅被强制拍卖，2002年则上升了45%，达到8.7万套。在东西德合并后，建筑业曾一度是德国东部经济腾飞的主要推动力，但在房地产泡沫破裂后，德国东部至今没有摆脱经济困境。 法国巴黎银行去年年底警告说：“中国逐渐进入类似于上世纪80年代日本资产泡沫时期的阶段。 ”同一时期，日本野村证券也指出：“中国应将日本视为反面教材。”美国投资界知名“空头大师”詹姆斯-查诺斯干脆提出近乎于诅咒的指责称：“中国房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。”查诺斯是第一个预见华尔街作假账丑闻——安然公司破产事件的人。超越日本成为世界第二大经济强国的中国是否会步日本后尘？ ▲中国房地产市场从去年开始出现过热现象，对资产泡沫的担忧越来越高。有人甚至警告说：“中国*如不立刻采取措施，将会步上世纪80年代日本的后尘。”图为，在中国广州一家房地产中介公司门前，顾客正和职员交谈。 ◆共同点：房价暴涨、贷款激增、投资过剩 规模庞大的贸易顺差和外汇储备→签署《广场协议》后日元升值→下调利率→流动性增加→房地产和股价暴涨两倍→泡沫崩溃→遇到失落的十年。这就是日本1985年至1990年期间经历的过程。从中可以看出，同眼下的中国有很多相似之处。其中，中国*目前最为重视的就是贷款激增和房地产泡沫问题。去年，全国70座城市的平均房价上涨率达8%，这个数字看起来没有太大问题，但在北京、上海、深圳等大城市，部分地区房价短短一年内暴涨50-100%. 房地产价格暴涨是全球经济危机爆发后，中国*为扶持经济而向市场上大量投放资金产生的后果。大信证券表示，受下调利率和放宽放贷*等因素影响，中国2009年的新增贷款达9.6万亿元人民币，高达前一年度（4.1万亿元人民币）的两倍以上。货币量(M2)激增13.1万亿元人民币。因此，货币增加速度比国内生产总值（GDP）增长速度更快。2009年中国名义GDP增长率和流动性增加率之差为15.5个百分点，远远超出*时期的日本（4个百分点）。 80年代日本和当今中国之间的第二个共同点是不良贷款。在*规定放松后好心向房地产投资者提供贷款的日本银行在房价暴跌后，不得不面对规模庞大的不良债权。就中国而言，*负债仅为GDP的20%.但也有人分析说，如果加上地方*和国有银行等公共机构的债务，公共负债最多达GDP 的150%. 这个数字虽然不及泡沫崩溃前日本的公共部门负债（200%），但也不容小觑。 第三个共同点是投资过剩。中国和亚洲其他国家一样以投资作为动力来实现高度增长，而不是通过消费。但中国的投资规模远远高于高度增长期的韩国和日本。今年中国固定资产投资在国内生产总值(GDP)中所占的比重将超过50%.这一数值远超出发达国家水平（20%左右）以及1969年至1990年的日本(31.5%)。问题在于，中国的投资效益开始急剧下降。对冲基金公司Pivot Capital Management主张：“2009年的投资效益降至上世纪80年代至90年代的一半以下，水泥、钢铁生产设备及铁路公路等基础设施建设已经处在投资过剩的状态。中国凭借巨大的投资持续高度增长的时代已经结束。” ◆中国有较大的无泡沫增长空间 但当前的中国与上世纪80年代的日本相比，有两个区别。最大的区别是，*崩溃前夕的日本已进入发达国家行列，但目前中国仍处在高度发展时期。当时，日本在没有江河的地方也建设了桥梁，以刺激经济，而中国对基础设施建设的投资可以提高生产效率和生活质量。中国的城市化比例仍为45%左右，低于发达国家的70%至80%，甚至低于世界平均水平(50%)。在人均GDP方面，日本早在上世纪80年代后期超过美国，而目前中国人均GDP仅为美国的十分之一。还有分析认为，考虑到迅速增长的国民购买力和消费水平，房价飙升未必是泡沫。 第二个区别是，对于中国来说，有日本这个“他山之石”。中国在西欧的施压下顽强抵抗，坚持人民币走软，也是因为目睹了《广场协议》带来的后果。但也有分析认为，如果一味推迟人民币升值时间，才有可能重蹈日本的覆辙。英国《经济学家》杂志表示：“日本的真正失误并不是在《广场协议》中同意日元升值，而是之前拒绝日元升值的时间太长。中国不应突然大幅上调货币价值，而应从现在起一点一点上调。” 每位专家对中国所面临的危机做出不同的诊断并开处方，意味着中国面临多种困难。 但改革开放30年来，中国克服了众多“危机论”并走到今天。并且如今如果中国陷入危机，全世界都会陷入危机。认为中国不会重蹈日本覆辙的乐观主义者，内心一定夹杂着这种信任和希望。
热心网友
时间：2022-07-12 09:41
房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。
房价的价格定位由多种因素构成，影响房价的因素主要有国家*、国家经济状况、市场供求关系等因素，后续房价是涨是跌难以预估，建议您根据自己的实际需求买卖房产。
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时间：2022-07-12 09:42
城市化的房价肯定上涨
热心网友
时间：2022-07-12 09:42
不一定
